재건축사업 등으로 신축된 대체주택이 「소득세법 시행령」제168조제1항의 사유로 미등기상태인 경우 비과세 특례 적용 여부

귀 질의의 경우와 같이, 국내에 ｢소득세법 시행령｣제156조의2제5항의 요건을 충족한 대체주택이 재건축사업 등으로 인하여 신축된 후 같은 영 제168조제1항에 따른 미등기 양도 제외 사유로 등기하지 못하는 경우 비과세 특례를 적용함

[회신] 귀 질의의 경우와 같이, 국내에 ｢소득세법 시행령｣제156조의2제5항의 요건을 충족한 대체주택이 재건축사업 등으로 인하여 신축된 후 같은 영 제168조제1항에 따른 미등기 양도 제외 사유로 등기하지 못하는 경우 비과세 특례를 적용하는 것이며, 이때 재건축사업 등으로 취득한 신축주택의 완성일은 같은 법 시행령제162조제1항제4호에 따라 ｢건축법｣제22조제2항에 따른 당해 주택의 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)로 보는 것입니다. 1. 사실관계 | A주택 | ’19.8.29. | ’20.4.2. | ’21.9.13. | | | ’29. | | | | ▴-------▴ ------------------------- ▴-------- | | 사업시행계획인가 | 취득 | 관리처분 계획인가 | | | 완공예정 | | | | B주택 | | | | | | | | | | | | | ’20.4.13. | | ’23.7.5. | | | | | | ▴ ---------- ▴ | | | | 취득 | | 양도 (과세) | | | | | | C주택 | | | | | | | | | | | | | | ’24.5.3. | ’24.5.7. | ’26. | | ’31. | 예정 | | ▴ ---- ▴ ----- ▴ ------- ▴ --- ▴ | | | | | 취득 | 거주 | 관리처분 계획인가 | | 완공 예정 | 양도 | | - ’19. 8월 | A주택 사업시행계획인가 | | - ’20. 4월 | A주택 취득 | | - ’20. 4월 | B주택 취득 | | - ’21. 9월 | A주택 관리처분계획인가 | | - ’23. 7월 | B주택 양도(과세) | | - ’24. 5월 | C주택 취득 | | - ’24. 5월 | C주택 거주(멸실 때까지 1년 이상 거주) | | - ’26. | C주택 관리처분계획인가 | | - ’29. | A주택 완공 예정 | | - ’31. | C주택 완공 예정 | | - 예정 | C주택 양도(A신축주택 완성일로부터 3년 이내) | | * | 양도일 현재 소득령 §168① 사유에 의해 등기 불가능 상태 전제 | 2. 질의요지 - 재건축대상주택(A)을 보유한 상태에서 재건축사업의 시행기간 동안 거주할 대체주택(C)을 취득하여 1년 이상 거주한 후 해당 주택도 재건축한 후 신축되어 양도하는 경우 완성일은 언제인지(C주택이 완성된 후 미등기 상태인 경우에도 대체주택 특례 적용 가능 여부) 3. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) □ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. □ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다. 3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것 □ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 ① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다. 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 법 제89조제1항제2호, 「조세특례제한법」제69조제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지 4. 법 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 5. 삭제 <2018.2.13> 6. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지 7. 건설사업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지 4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) □ 서면인터넷방문상담4팀-1579, 2006.06.05. 1세대1주택으로 3년 이상 보유하였을 경우에도 미등기 상태로 양도한 경우에는 양도소득에 대한 소득세가 과세되는 것이나 소득세법시행령 제168조 에 규정하는 미등기 양도제외자산에 해당하는 무허가건물 등은 1세대1주택으로 비과세되는 것으로 귀사례가 이에 해당하는지 여부는 사실을 확인하여 판단할 사항입니다. □ 부동산거래관리과-482, 2010.03.29. 귀 질의의 경우 아래 기존해석사례를 참고하시기 바랍니다. ○ 부동산거래관리과-3, 2010.1.7. 「소득세법」 제104조제3항 의 규정에 의한 “미등기양도자산”이라 함은 동법 제94조 제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것이나, 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산의 경우에는 미등기양도자산으로 보지 않는 것임 □ 사전-2021-법령해석재산-1510, 2021.10.29. 귀 사전답변 신청의 (질의1)의 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제4항제1호 요건을 판단함에 있어, 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업(이하 “재개발사업등”)의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택의 완성일은 같은 법 시행령 제162조제1항제4호에 따라 ｢건축법｣ 제22조제2항 에 따른 당해 주택의 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)로 보는 것이며, ‘사실상의 사용일’은 우리청의 기존해석사례(서일46014-11380, 2002.10.21.)를 참고하시기 바랍니다.